בעת מימוש דירת מגורים של יחיד בהליכי חדלות פירעון, קבלת חוות דעת שמאית עדכנית היא תנאי יסודי והכרחי להליך מכר תקין. היעדר שמאות פוגע בליבת חובת הנאמן להשאת ערך נכסי קופת הנשייה ומונע מבית המשפט לבצע את האיזון המתחייב לפי סעיף 229(ג) לחוק חדלות פירעון ושיקום כלכלי, בין תועלת הנושים לבין הפגיעה ביחיד. בהיעדר שמאות – הליך המכר פגום מעיקרו ודינו ביטול.
סיכום עיקרי העובדות ומסקנות:
היחיד, יליד 1951, מתקיים מקצבאות נכות וסיעוד, ובבעלותו זכויות בדירת מגורים בנצרת. בהליך חדלות הפירעון מונה נאמן, ונקבע צו שיקום כלכלי ללא צו תשלומים. הנאמן פעל למימוש דירת המגורים, פרסם את הנכס וקיבל הצעה יחידה לרכישה. חרף טענות היחיד בדבר פער ניכר בין התמורה המוצעת לשווי השוק, לא הוגשה חוות דעת שמאית.
בית משפט השלום אישר תחילה את המכר ולאחר מכן אף הפחית את התמורה, תוך דחיית בקשת היחיד לביטול ההליך. בערעור קבע בית המשפט המחוזי כי נפל פגם מהותי בהליך: לא בוצעה שמאות; הפרסום לא שיקף נכונה את מצב הנכס; לא נבחנה חלופה סבירה פחות פוגענית לפירעון החוב ולא נערך האיזון המתחייב לפי סעיף 229(ג) לחוק.
נקבע כי חובת הנאמן ובית המשפט היא פיקוח מהותי ולא פורמלי בלבד, וכי שמאות היא תנאי מכללא למכירת מקרקעין, קל וחומר דירת מגורים. לפיכך בוטל הליך המכר, ונקבע כי יש לפעול מחדש בהתאם לכללים החלים על מכירת מקרקעין מעוקלים, לרבות קבלת חוות דעת שמאית.