בית המגורים בחדלות פירעון
מה קורה לדירת מגורים בהליך חדלות פירעון?
דירת מגורים של יחיד אינה נמכרת באופן אוטומטי בעקבות פתיחת הליך חדלות פירעון.
עם זאת, הדירה היא נכס בעל ערך כלכלי, ולכן בנסיבות מסוימות עשויה להתעורר אפשרות למכירתה או לפדיון הזכויות בה.
דירת המגורים היא הרבה מעבר לנכס כספי. היא משמשת קורת גג ליחיד ולבני משפחתו, מעניקה להם יציבות וקשורה לעיתים למקום העבודה, למוסדות החינוך של הילדים ולסביבה המשפחתית והתומכת. מסיבה זו קבע המחוקק הסדר מיוחד למכירת בית מגורים במסגרת הליך חדלות פירעון.
הסדר זה נועד לאזן בין זכות הנושים להיפרע מהנכסים העומדים לחלוקה ובין הפגיעה הקשה שעלולה להיגרם ליחיד ולבני משפחתו בעקבות אובדן ביתם.
במאמר זה נסביר באילו תנאים ניתן למכור דירת מגורים בהליך חדלות פירעון, כיצד משפיעה המשכנתה על ההחלטה, מהו פדיון זכויות, מהו סידור מגורים חלופי ומה כדאי לבדוק לפני פתיחת ההליך.
האם אפשר לפתוח בהליך חדלות פירעון כשיש דירה?
עצם הבעלות בדירת מגורים אינה מונעת בהכרח פתיחה בהליך חדלות פירעון או קבלת הפטר בסיומו. עם זאת, כאשר ליחיד יש זכויות בדירה, יש לבחון אותן כחלק ממכלול נכסיו ומצבו הכלכלי.
הבדיקה אינה מסתכמת בשאלה מהו שווי הדירה. יש לבדוק, בין היתר:
- על שם מי רשומות הזכויות בדירה;
- מהו שווי השוק העדכני של הדירה;
- מהי יתרת המשכנתה או ההלוואות המובטחות בנכס;
- האם רשומים עיקולים או שעבודים נוספים;
- מהן זכויות בן או בת הזוג;
- מה יהיו הוצאות המכירה והמימוש;
- מהי עלות הסידור החלופי ליחיד ולמשפחתו;
- ומהו הסכום שיישאר בפועל לקופת הנשייה לאחר כל הניכויים.
רק לאחר בדיקה זו ניתן להעריך אם קיים ערך כלכלי ממשי במימוש זכויות היחיד בדירה ומהי רמת הסיכון הנשקפת לה במסגרת ההליך.
מכירת דירת מגורים מחייבת אישור של בית המשפט
סעיף 229 לחוק חדלות פירעון ושיקום כלכלי קובע הסדר מיוחד למכירת מקרקעין המשמשים, כולם או חלקם, למגורי היחיד. כאשר מבוקש למכור דירה במסגרת מימוש נכסי קופת הנשייה, המכירה טעונה אישור של בית המשפט.
לפני מתן החלטה, בית המשפט נדרש לקיים דיון ולתת ליחיד ולנושים הזדמנות להשמיע את טענותיהם. עליו להשתכנע כי מתקיימים התנאים הקבועים בחוק, ובהם שלושה תנאים מרכזיים:
- התועלת שתצמח לנושים ממכירת הדירה עולה על הנזק שייגרם ליחיד ולבני משפחתו;
- אין דרך סבירה אחרת לפרוע את החוב שפגיעתה ביחיד פחותה;
- ליחיד ולבני משפחתו יהיה מקום מגורים סביר, או שיועמד לרשותם סידור מגורים חלופי בהתאם להוראות החוק.
תנאים אלה נועדו להבטיח שמכירת בית המשפחה לא תתבצע רק מפני שהדירה היא נכס בעל ערך, אלא לאחר בחינה ממשית של התוצאה הכלכלית ושל השלכות המימוש.
התועלת לנושים צריכה לעלות על הנזק ליחיד ולמשפחתו
בית המשפט בוחן מהי התועלת הכלכלית האמיתית שתצמח לנושים ממכירת הדירה. אין די בכך שלדירה יש שווי גבוה על הנייר.
לצורך הבדיקה יש להפחית משווי הדירה, לפי נסיבות המקרה, את יתרת המשכנתה, זכויותיהם של בעלים נוספים, הוצאות מכירה ומימוש, מסים ככל שחלים, עלות סידור המגורים החלופי והוצאות נוספות הכרוכות במכירה.
לדוגמה, דירה עשויה להיות שווה 1,800,000 ש"ח, אך אם רובצת עליה משכנתה גבוהה, מחצית מהזכויות שייכת לבן או בת הזוג וקיימות הוצאות מימוש משמעותיות, הסכום שיישאר לנושים עשוי להיות נמוך בהרבה מההפרש הראשוני בין שווי הדירה ליתרת המשכנתה.
מנגד, אם ליחיד זכויות בעלות ערך משמעותי ולא קיימת חלופה סבירה שתעניק לנושים תמורה דומה, עשויה לעלות אפשרות של מכירה או של פדיון הזכויות.
בית המשפט עשוי להביא בחשבון גם את הפגיעה הצפויה ביחיד ובבני משפחתו, ובכלל זה גילם, מצבם הבריאותי, מספר הילדים, צורכיהם המיוחדים, משך המגורים בדירה, האפשרות למצוא דיור מתאים באזור והשלכות המעבר על התא המשפחתי.
מכירת הדירה היא בדרך כלל מוצא אחרון
אחד התנאים למכירת דירת מגורים הוא שאין דרך סבירה אחרת לפרוע את החוב בדרך שפגיעתה ביחיד פחותה.
משמעות הדבר היא שיש לבחון חלופות אפשריות לפני שמגיעים למסקנה שיש למכור את הדירה. בין החלופות שניתן לשקול, בהתאם לנסיבות, ניתן למצוא:
- פדיון זכויות היחיד בדירה באמצעות סכום שיועבר לקופת הנשייה;
- סיוע כספי של בני משפחה או של צד שלישי;
- הגדלת התשלומים במסגרת התוכנית לשיקום כלכלי;
- מימוש נכס אחר במקום הדירה;
- הצעת הסדר חוב.
אין ליחיד זכות אוטומטית לבחור בכל אחת מהחלופות, ובית המשפט אינו חייב לקבל כל הצעה. החלופה צריכה להיות מעשית, ניתנת למימון ולספק לקופת הנשייה תמורה ראויה בהתחשב במה שהיה מתקבל ממימוש הזכויות.
מהו פדיון זכויות בדירה?
פדיון זכויות הוא מצב שבו במקום למכור את הדירה לצד שלישי, משולם לקופת הנשייה סכום המשקף את הערך הכלכלי של זכויות היחיד שניתן היה לממש.
הפדיון יכול להתבצע, למשל, באמצעות כספים שמעמיד בן משפחה, בן או בת הזוג או צד שלישי. לעיתים ניתן להציע תשלומים ממקורות אחרים, ובלבד שמדובר בהצעה ממשית שניתן לקיים.
חישוב סכום הפדיון אינו נעשה בהכרח על בסיס אחוז פשוט משווי הדירה. יש לבחון את התמורה נטו שהייתה מתקבלת לקופת הנשייה אילו הזכויות היו נמכרות, לאחר התחשבות במשכנתה, בזכויות בעלים נוספים, בעלויות המימוש, בסידור החלופי ובנסיבות המשפטיות והעובדתיות של המקרה.
פדיון זכויות אינו זכות מוקנית. קבלתו תלויה, בין היתר, בגובה ההצעה, בשווי הזכויות, בעמדת הנאמן והנושים, במקור הכספים ובשאלה אם ההצעה מעניקה לקופת הנשייה תמורה ראויה.
האם הסדר חוב יכול למנוע את מכירת הדירה?
במקרים המתאימים ניתן לבחון הגשת הצעה להסדר חוב. מטרת ההסדר היא להציע לנושים תמורה מוסכמת ולסיים את החובות בהתאם לתנאי ההצעה שתאושר.
הסדר חוב עשוי להיות חלופה מתאימה כאשר ניתן לגייס סכום משמעותי ממקורות חיצוניים, להציע תשלומים מוגדלים או להעמיד לנושים תמורה שאינה מחייבת את מכירת הדירה.
עם זאת, עצם הגשת הצעת הסדר אינה מבטיחה שהדירה תישמר. ההצעה כפופה להוראות החוק, להצבעת הנושים ולאישור בית המשפט. יש לבחון מראש את כדאיות ההצעה, את סיווג הנושים, את מקורות המימון ואת התמורה הצפויה בהשוואה לחלופות.
מהו סידור מגורים חלופי?
לפני שבית המשפט יאשר מכירת דירת מגורים, עליו להשתכנע שליחיד ולבני משפחתו יהיה מקום מגורים סביר באזור מגוריהם, המתאים לצורכיהם, או שיועמד לרשותם סידור מגורים חלופי.
הסידור החלופי אינו מחייב בהכרח רכישת דירה אחרת עבור היחיד. במקרים רבים הוא מתבטא בהקצאת סכום מתוך כספי המכירה לצורך מימון שכר דירה לתקופה שיקבע בית המשפט.
בקביעת תקופת הסידור החלופי ותנאיו רשאי בית המשפט להתחשב, בין היתר, בנתונים הבאים:
- גיל היחיד וגילם של בני משפחתו;
- מצבם הבריאותי והתפקודי;
- מספר בני המשפחה המתגוררים בדירה;
- צורכיהם האישיים או המיוחדים;
- גובה הכנסות משק הבית;
- כושר ההשתכרות הנוכחי והעתידי;
- היכולת לממן מקום מגורים לאחר תום התקופה;
- מחירי השכירות באזור המגורים;
- נסיבות אישיות נוספות המצדיקות התאמה של הסידור.
כאשר ליחיד יש יכולת השתכרות המאפשרת לו לממן מגורים בעתיד, החוק קובע נקודת מוצא של סידור חלופי לתקופה של ארבע שנים, אך בית המשפט רשאי לקבוע תקופה קצרה או ארוכה יותר בהתאם לנסיבות.
כאשר אין ליחיד יכולת לממן מקום מגורים סביר לאחר תום התקופה, רשאי בית המשפט לקבוע תקופה ארוכה יותר, ובנסיבות מיוחדות גם סידור לתקופה ממושכת מאוד. כל מקרה נבחן לפי נתוניו, ואין תקופה אחידה המתאימה לכל היחידים.
לעיתים עלות הסידור החלופי הצפויה תהיה גבוהה במידה שתפחית באופן משמעותי את התמורה שתיוותר לנושים. נתון זה עשוי להשפיע על השאלה אם קיימת הצדקה כלכלית למכירת הדירה מלכתחילה.
מה קורה כאשר הדירה משועבדת לבנק?
כאשר על הדירה רשומה משכנתה, יש להבחין בין שני מצבים משפטיים:
- מכירת זכויות היחיד בדירה במסגרת מימוש נכסי קופת הנשייה;
- מימוש המשכנתה ביוזמת הבנק או נושה מובטח אחר.
ההגנות והתנאים הקבועים בסעיף 229 לחוק אינם חלים באותו אופן כאשר מי שמבקש לממש את הנכס הוא נושה מובטח המפעיל את זכויותיו מכוח המשכנתה.
עם זאת, אין להסיק מכך שכל דירה המשועבדת לבנק תימכר באופן מיידי או ללא בדיקה. יש לבחון את מסמכי המשכנתה, יתרת החוב, גובה הפיגורים, אופן העמדת ההלוואה לפירעון, זכויות בן או בת הזוג, ויתורים חוזיים שנחתמו והוראות הדין החלות על הליך המימוש.
גם מבחינה כלכלית, משכנתה גבוהה עשויה להפחית מאוד את הכדאיות של מכירת הדירה לטובת הנושים הרגילים. אם לאחר סילוק החוב לבנק והפחתת יתר ההוצאות יישאר סכום נמוך בלבד, הדבר עשוי לתמוך בחיפוש אחר חלופה פחות פוגענית.
מה קורה כאשר הדירה רשומה גם על שם בן או בת הזוג?
כאשר הדירה רשומה בבעלות משותפת, עצם כניסתו של אחד מבני הזוג להליך חדלות פירעון אינה הופכת באופן אוטומטי את מלוא הדירה לנכס של קופת הנשייה.
יש לבחון את שיעור זכויותיו של היחיד, את אופן רכישת הדירה, מקורות המימון, הרישום, הסכמים בין בני הזוג, טענות לשיתוף או להפרדה רכושית וכל זכות אחרת של בן או בת הזוג.
יחד עם זאת, העובדה שמחצית מהדירה שייכת לבן הזוג אינה מבטיחה תמיד שהדירה עצמה לא תימכר. במקרים מסוימים עשוי להתעורר צורך בפירוק השיתוף בנכס, כאשר זכויותיו הכספיות של בן הזוג נשמרות מתוך התמורה. במקרים אחרים ניתן להגיע לפדיון חלקו של היחיד ולהימנע ממכירת הדירה.
זהו אחד הנושאים שבהם נדרשת בדיקה פרטנית מוקדמת, משום שלמבנה הזכויות בדירה עשויה להיות השפעה מכרעת על ההליך.
מתי מתקבלת החלטה בעניין הדירה?
במקרים רבים שאלת דירת המגורים נבחנת לאחר שניתן צו לפתיחת הליכים, במסגרת בדיקת מצבו הכלכלי של היחיד וגיבוש המלצות הנאמן לקראת הדיון בצו לשיקום כלכלי.
באותה מסגרת ניתן לבחון אם יש לממש את זכויות היחיד, לאפשר את פדיונן, לקבוע תשלומים חלופיים או לאשר פתרון אחר.
עם זאת, ההחלטה אינה מתקבלת תמיד דווקא במועד מתן הצו לשיקום כלכלי. בהתאם לנסיבות, עשויות להיות בקשות והחלטות גם בשלבים אחרים, למשל כאשר נושה מובטח פועל למימוש המשכנתה, כאשר מוגשת הצעת הסדר או כאשר מתגלה מידע חדש ביחס לזכויות בדירה.
כיצד השפיע חוק חדלות פירעון על ההגנה על דירת המגורים?
לפני כניסתו לתוקף של חוק חדלות פירעון ושיקום כלכלי התנהלו הליכי פשיטת רגל לפי פקודת פשיטת הרגל. במקרים מסוימים, ובהתאם לסוג הזכות בנכס ולנסיבות הרישום, עשויה הייתה לחול הגנה מכוח חוק הגנת הדייר, כך שהנכס נמכר כדירה תפוסה ולא כדירה פנויה.
חוק חדלות פירעון ושיקום כלכלי קבע הסדר ייעודי ושונה לדירת מגורים. במקום להתמקד רק בשאלת הדיירות המוגנת, החוק מחייב בחינה של התועלת לנושים, הנזק ליחיד ולמשפחתו, קיומן של חלופות פחות פוגעניות והצורך בסידור מגורים חלופי.
מידע נוסף על הדין שקדם לחוק ניתן לקרוא במאמר בנושא דירת המגורים בפשיטת רגל.
אילו מסמכים כדאי לבדוק לפני פתיחת ההליך?
כאשר קיימות זכויות בדירת מגורים, רצוי לערוך בדיקה כלכלית ומשפטית מסודרת לפני הגשת בקשה לחדלות פירעון. בין המסמכים שכדאי לרכז:
- נסח טאבו עדכני, אישור זכויות או מסמכי רשות מקרקעי ישראל;
- הסכם רכישת הדירה;
- יתרת משכנתה עדכנית ומכתב כוונות מהבנק, ככל שניתן;
- הסכם ההלוואה ושטר המשכנתה;
- פירוט עיקולים ושעבודים הרשומים על הנכס;
- שמאות עדכנית או הערכת שווי מבוססת;
- הסכם ממון או הסכם בין בני זוג, ככל שקיים;
- מסמכים המעידים על השקעות של כל אחד מבני הזוג בדירה;
- נתוני ההכנסה וההוצאות של בני המשפחה;
- מסמכים רפואיים או אישיים הרלוונטיים לצורכי המגורים;
- מידע על מחירי שכירות של דירות מתאימות באזור.
בדיקה מוקדמת עשויה לסייע בהערכת הסיכון, בבחירת המסלול המתאים ובגיבוש חלופה אפשרית למכירת הדירה.
האם מותר להעביר את הדירה לפני פתיחת הליך חדלות פירעון?
אין לבצע העברה של זכויות בדירה לקרוב משפחה, מכירה במחיר נמוך, רישום שעבוד מלאכותי או פעולה אחרת שמטרתה להרחיק את הנכס מהנושים.
פעולות שנעשו לפני פתיחת ההליך עשויות להיבדק ולהתבטל אם הן מהוות פעולה הגורעת נכס מקופת הנשייה, העדפת נושה או פעולה אחרת שניתן לבטל לפי החוק. פעולות כאלה עלולות גם לפגוע באמינות היחיד, להשפיע על ההליך ועל האפשרות לקבל הפטר.
אם נשקלת מכירת הדירה, העברת זכויות או נטילת הלוואה המובטחת בדירה, יש לקבל ייעוץ משפטי פרטני לפני ביצוע הפעולה.
שאלות נפוצות על דירת מגורים בהליך חדלות פירעון
האם פתיחת הליך חדלות פירעון גורמת מיד למכירת הדירה?
לא. פתיחת ההליך אינה גורמת למכירה אוטומטית. כאשר מדובר במימוש לטובת קופת הנשייה, נדרש אישור של בית המשפט ובחינה של התנאים המיוחדים הקבועים בחוק. כאשר קיים הליך מימוש משכנתה, יש לבדוק בנפרד את זכויות הנושה המובטח ואת מצב הליך המימוש.
האם ניתן לקבל הפטר ולהישאר בדירה?
בנסיבות מתאימות הדבר אפשרי, למשל אם אין במימוש תועלת ממשית לנושים, אם מתקבל פדיון ראוי של הזכויות או אם מאושרת חלופה אחרת. אין אפשרות להבטיח תוצאה מראש, וכל מקרה תלוי בשווי הזכויות, בגובה החובות ובנסיבות המשפחתיות והכלכליות.
האם משכנתה גבוהה מגינה על הדירה מפני מכירה?
לא בהכרח. משכנתה גבוהה עשויה להפחית את הערך שיישאר לנושים הרגילים ולהשפיע על כדאיות המימוש. עם זאת, הבנק עצמו עשוי לפעול למימוש המשכנתה במקרה של הפרת הסכם ההלוואה או אי־עמידה בתשלומים או מסיבות אחרות.
האם בן משפחה יכול לשלם כדי למנוע את מכירת הדירה?
לעיתים ניתן להציע פדיון של זכויות היחיד באמצעות כספים של בן משפחה או צד שלישי. ההצעה צריכה להיות ממשית ולשקף את הערך הכלכלי שהיה מתקבל לקופת הנשייה. קבלתה כפופה לבחינת הנאמן, הנושים ובית המשפט.
מה קורה אם הדירה רשומה רק על שם בן או בת הזוג?
הרישום הוא נתון חשוב, אך לא תמיד מכריע לבדו. ייתכן שתעלה טענה שליחיד יש זכויות בדירה מכוח שיתוף בין בני זוג, השתתפות במימון או נסיבות אחרות. מנגד, בן הזוג רשאי לטעון לבעלות נפרדת. יש לבדוק את מערכת הזכויות והראיות באופן פרטני.
האם צריך להמשיך לשלם את המשכנתה במהלך ההליך?
אין להפסיק תשלומי משכנתה ללא בדיקה משפטית וכלכלית. הפסקת התשלומים עלולה ליצור פיגורים ולהביא לפתיחת הליך מימוש בידי הבנק. אופן ההתנהלות מול המשכנתה צריך להיקבע לפי יכולת התשלום, מצב החוב, שווי הדירה והאסטרטגיה שנבחרה.
האם הסדר חוב עדיף על הליך חדלות פירעון כשיש דירה?
לעיתים הסדר חוב עשוי להתאים יותר, במיוחד כאשר ניתן להעמיד לנושים תמורה ראויה ממקור חיצוני ולמנוע את הצורך במימוש הדירה. במקרים אחרים הליך חדלות פירעון עשוי להיות המסלול המתאים. ההשוואה דורשת בחינה של היקף החובות, סוגי הנושים, שווי הזכויות ויכולת המימון.
סיכום
המחוקק העניק לדירת המגורים יחס מיוחד בשל חשיבותה ליחיד ולבני משפחתו. הדירה אינה חסינה לחלוטין מפני מימוש, אך גם אינה נמכרת באופן אוטומטי רק משום שנפתח הליך חדלות פירעון.
לפני אישור מכירה נדרש בית המשפט לבחון את התועלת הצפויה לנושים, את הנזק ליחיד ולמשפחתו, את האפשרות לפרוע את החוב בדרך פחות פוגענית ואת הסידור החלופי שיינתן במקרה של מכירה.
קיומה של דירת מגורים אינו מונע בהכרח פתיחה בהליך או סיום מוצלח שלו. עם זאת, החלטה על כניסה להליך בלי לבדוק מראש את שווי הזכויות, המשכנתה, זכויות בן או בת הזוג והחלופות האפשריות עלולה לחשוף את היחיד ואת משפחתו לסיכון משמעותי.
לפני הגשת בקשה לחדלות פירעון כאשר קיימות זכויות בדירת מגורים, מומלץ לבצע בדיקה פרטנית של הנכס ושל החלופות האפשריות. עורך דין חדלות פירעון המכיר את התחום יוכל להעריך את הסיכון, לבדוק אפשרות לפדיון זכויות או להסדר חוב ולגבש אסטרטגיה המתאימה לנסיבות המקרה.
המידע במאמר הוא מידע משפטי כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לבדיקה פרטנית של נסיבות המקרה.
